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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

调查｜超时收费，使用不便！智能快递柜如何走完最后一百米******

　　盈利较低、使用率降低、服务不到位……

　　智能快递柜能走完最后一百米吗？

　　曾红极一时的智能快递柜遭遇冷落，诸多的不便，不但成了快递员和消费者眼中的“鸡肋”，使用率下滑，也让供应商难以维系高成本的投入，“撤柜”已悄然开始……

　　现状：快速扩张供求失衡盈利较低

　　近年来，在北京的小区、写字楼，智能快递柜可以说是遍地开花。

　　走访东单地铁站附近区域时发现，在高德地图APP上搜索“丰巢”或“速递易”，周边3公里内，“丰巢”的点位有43个，“速递易”有6个。

　　“缺少统筹的快速扩张，带来了短期的利益，也形成了高成本，运营到一个阶段，问题就来了……”某智能快递柜公司负责人透露，除了采购成本，还需要根据快递柜的大小给物业提供场地费。约100个柜门的一拖四快递柜，年租金约4500元，再加上安装、电费、运维……一组柜机的平均使用率能达到4成左右，才能回本。

　　统计数据显示：按8年平均折旧计算，单套快递柜每年的总成本为16788元。其年收入约17800元，其中快递员投柜和广告收入分别贡献了9110元和6000元，因消费者支付超时费收入为2190元……这样，算下来，经营一年，也才挣一千多元。

　　尴尬：使用率低 受冷落面临撤柜

　　“智能快递柜的供应商来了，想撤柜，说使用率太低了！”近日，朝阳区某小区微信群里的一条消息，让居民“炸开了锅”。

　　“快递柜得保留。上次朋友送我的几箱饮料，直接放门口了，等我回家一看，三箱变两箱了。”“有快递柜是好事，但只能送到楼下或大门口，最后一百米的问题解决不了呀！”关于快递柜的去留，居民们纷纷发表着各自的意见。

　　“这是根据大家的需求，争取了很多时间，还几经周折才联系到了供应商，才有了今天的楼下的快递柜。这不能说撤就撤了。”了解了一些内情的付女士介绍，“去年8月，快递柜的供应商就来过一次，想撤柜。听说，最近又来观察了两个月，认为经营的情况还是不理想，使用率连30%都达不到，这还不够成本呢！”

　　记者调查发现，智能快递柜“遇冷”并非个例，“撤柜”也早已开始。“我家小区的快递柜一个月前就不见了。”家住海淀区的许玲说。

　　“智能快递柜早就成‘摆设’”了，我在小区住了两年，只用了两次。而且，快递员或驿站的工作人员与居民也形成了默契，只要有可能，尽量送到家门口。您说，这种情况下，要它还有用吗？”许玲说。

　　吃亏的生意谁也不会做，所以，在一些使用率低的小区只能撤柜。

　　探因：使用不便 快递员用户都不买账

　　走进东城区北二环附近某小区，快递员小吴将两件包裹塞进了快递柜后感慨地说，“前几年，单量大，人手都不够。遇上618、双十一这种好日子，我们得一大早去抢柜。可现在居民对快递柜的需求小多了，每天投放10件，都算多的。”

　　“如果不方便取件，我们要先征求收件人的意见，才能将包裹放在快递柜里。”快递员冯军说，从公司的要求，居民的需求看，也首选送货上门。另外，遇到一些老小区，有的路特别窄，因为快递车进不去，快递员也不愿意选择快递柜。

　　冯军算了一笔账：一般情况下，包裹快到门口时才通知用户，一次性配送最方便经济。如果用户不在，快递员就要再下楼把包裹放入快递柜，重复劳动，还要根据快递的大小，自掏腰包支付两毛五至四毛不等的管理费。可一单快递就挣一块多，去年管理费就没剩多少了，这吃亏的买卖，谁都不愿意干。

　　从居民的角度，投放地址写快递柜，虽然省了沟通成本，但只要一超时就得再花钱，多数人觉得不划算。因此，快递柜的使用就越来越少了。目前，冯军一天大约送120个件，放进快递柜里的不超过5件。

　　自从收费后，用得就少了。“不管什么原因，快递进了柜，只要超时就得付费。那还不如放家门口，省钱又不用惦记取件的事儿。”习惯了网购的姜欣说，“对于手机、化妆品等高价值商品，使用快递柜还无法当面验货。万一投递物品在运输中有损坏、被调包，很容易带来麻烦和纠纷。”

　　最不喜欢快递柜的是老年用户，“还得下楼取件，再往家提，太麻烦也拿不动。有的东西太沉，选择快递就是解决最后这一百米。”

　　快递驿站、小门店以前就承担着收发快递的功能，这也压缩了快递柜的拓展空间。产业时评人张书乐预测，目前，智能快递柜很容易被快递驿站或小门店替代。究其原因，快递柜的存储空间有限，大件放不进，小件放不完。商家希望通过超期收费提高流转，也是争议颇多。而快递柜选位要求也高，方便用户的地方租金太贵，控制成本带来的局限性，使小区柜机覆盖率太低，达不到良性的投入产出比例。

　　与之相比，小门店，或快递驿站空间大，有专人值守，还能提供送货上门，没有相应的成本，还能增加店家的声誉。

　　出路：跨界经营 拓展多项生活服务

　　面临困境的智能快递也在寻求出路。最近，以收取包裹为主业的快递柜，还探索起了生活服务的新业务。

　　记者在智能快递柜的显示屏上看到，除了“取快递”和“寄快递”的基本功能，显示屏上还能选择“洗衣洗鞋”“储物下单”“商城”等花哨的服务。

　　打开快递柜的微信小程序，“生活服务”专区出现在主页的显眼位置，再往下拉，才是储物服务等其他业务。商家主推的洗衣服务目前支持衣物清洗、鞋靴清洗和家纺清洗三个大类，具体包含羽绒服、毛呢大衣、毛衣、运动鞋、床品、毛毯、蚕丝被和窗帘等。

　　在价格上，衣鞋搭配洗3至5件，价格在99元至149元，冬衣的价格会贵些，如单洗一件短毛衣、短毛呢大衣，价格分别为55元、65元，目前洗衣洗鞋对新人优惠力度较大，如洗护一件羽绒服的价格为39元。对比发现，相较于线下洗衣店，快递柜洗衣价格上的竞争优势不算明显。

　　“快递柜不就是取快递包裹用的吗？”调查发现，十余位市民中多数人认为快递柜就是个保管包裹的机器，对其他功能知之甚少。拓展新的服务，有人认为是“不务正业”，也有人觉得，它比传统洗衣店离居民更近，丰富了智能快递柜的使用场景，是寻找服务盈利模式的新尝试。

　　专业人士认为，开拓洗衣业务只是多元化快递柜减少闲置空间的一个补充打法。线上下单的洗衣业务此前也曾单独出现在市场中，但很快难以为继。快递柜洗衣尽管可以节约成本，但整体受限。快递柜的容积和呈现形态固定，无法像传统干洗店那样实现稍昂贵或特殊材质衣物的放置要求。

　　此外，探索新的服务领域不仅要花钱搭建生产线，还要“烧钱”来通过试错去获得经验，这个过程不会太短，还可能让跨界的快递柜厂商出现“水土不服”。

　　专家：适应市场解决最后一百米需求

　　经济学家宋清辉认为，相对于高额的成本及消费者接受度不高的现状，快递柜盈利的新模式仍旧比较单一，投资回报率也不高。总体来看，国内智能快递柜发展处于初级阶段，尚未形成较为成熟的盈利模式。　

　　业内人士赵小敏预计，未来相当长的一段时间里，快递送货上门的方式还是末端派送的主流。除了配送上门，快递柜、驿站代收点、自提都是末端派送多元化的重要组合路径。

　　从中长期来看，快递柜仍有很大发展空间。快递柜企业要找好角色定位，要充分考虑市场需求，并与整个行业发展的协同。与社区生活融合是发展的方向，尝试与物业联动，开发冷柜、提供居民日常必需品等来解决问题。

　　尽快取消超时收费，避免引发消费者诟病，维护快递柜行业好不容易建立起来的品牌形象……打通快递业的“最后一百米”，更是让消费者接受服务的关键。只有品牌形象好了，终端服务的问题解决了，消费者的接受度才会慢慢提高，市场才能繁荣起来。(北京日报客户端 记者 师悦)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）